Het omgevingsplan vervangt onder meer het bestemmingsplan, de welstandsnota en de bouwverordening. Ook gaat nog andere lokale regelgeving in het omgevingsplan op. Alle bestemmingsplannen van de gemeente vormen samen op 1 januari 2022 één omgevingsplan. Het omgevingsplan is veruit het belangrijkste document voor wat betreft de mogelijkheden van het realiseren van bouwwerken en het toegestane gebruik.

In het omgevingsplan is vermeld welk gebruik ter plaatse is toegestaan en waar mag worden gebouwd. Hoofdgebouwen mogen veelal alleen binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Ook staat in de planregels hoe hoog het bouwwerk mag zijn en op welke hoogte de goot moet beginnen. Nu alle bestemmingsplannen uit de gemeente samen één omgevingsplan vormen, zal het omgevingsplan er in de beginperiode grotendeels hetzelfde uitzien als de u welbekende bestemmingsplannen.

Er is een landelijke lijst met bouwplannen die omgevingsplanvergunningvrij zijn. Die bouwplannen hoeven ook niet aan de planregels te voldoen. Daarnaast is er een bruidsschat. Die andere lijst vermeldt categorieën bouwwerken waarvoor geen omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist, maar die wel aan de planregels moeten voldoen. De gemeenteraad kan in het omgevingsplan de categorieën bouwwerken aanpassen waarvoor geen omgevingsvergunning is vereist. Ook kan de gemeenteraad bijvoorbeeld bepalen dat voor bouwwerken een bouwmelding moet worden gedaan.

De gedachte is dat de gemeenteraad in de loop der jaren het omgevingsplan aanpast en daarin meer “open normen” en ook milieu-aspecten opneemt. Open normen zorgen voor flexibiliteit. Minder vaak zou dan een omgevingsvergunning voor afwijking van het omgevingsplan zijn vereist. Nadeel is wel dat bij vergunningverlening discussie kan ontstaan of aan de open normen is voldaan. Bouwen op grond van een niet onherroepelijke omgevingsvergunning is dan risicovoller. Bij open normen is lastiger vooraf te bepalen hoe de bestuursrechter zal oordelen over het (hoger) beroep van omwonenden.

Of uw bouwplan voldoet aan het omgevingsplan, kan gelet op de open normen lastig zijn te bepalen. Bij twijfel kan een onverplichte vergunningaanvraag worden ingediend. Dat houdt het volgende in. U vraagt bij de gemeente een omgevingsvergunning aan voor afwijking van het omgevingsplan. In de aanvraag geeft u aan dat u vindt dat het bouwplan niet in strijd is met het omgevingsplan (vandaar onverplicht). U vraagt de gemeente de omgevingsvergunning te weigeren nu er helemaal geen strijd met het omgevingsplan is. Als de gemeente vervolgens weigert de omgevingsvergunning te verlenen omdat er geen strijdigheid is en dat besluit wordt onherroepelijk, dan staat vast dat uw voornemen is toegestaan. Er is dan geen risico meer op handhaving achteraf.