Historische bouwwet aangenomen: grote gevolgen voor aannemers mr. dr. ing. Peter de Haan, advocaat
Bouwwereld.nl | 15 mei 2019
De Eerste Kamer heeft op 14 mei 2019 de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen met een ruime meerderheid aangenomen. Deze historische bouwwet waaraan twintig jaar is gewerkt, gaat daarmee definitief door. De wet heeft zeer grote gevolgen voor aannemers. Hoewel de wet pas op 1 januari 2021 in werking treedt, is het zeer belangrijk dat aannemers zich nu al voorbereiden en hun interne kwaliteitssystemen op orde hebben. Het stelsel van kwaliteitsborging Er komt een nieuwe manier van vergunningverlening en bouwtoezicht. De vergunningaanvrager – vaak de aannemer – hoeft geen bouwtechnische gegevens bij de aanvraag in te dienen. De gemeente toetst het bouwplan immers niet aan bouwtechnische voorschriften. In plaats daarvan bevat de vergunningaanvraag een risicobeoordeling. Daarin staat welke risico’s er zijn dat het gerealiseerde bouwwerk niet aan de bouwtechnische voorschriften voldoet. Tijdens de bouw houdt met name een private kwaliteitsborger toezicht. Hij controleert het werk en de administratie van de aannemer. Hoe beter de interne kwaliteitssystemen van de aannemer zijn, hoe meer de kwaliteitsborger daarop zal vertrouwen. De kwaliteitsborger controleert dan minder zelf op de bouwplaats. De belangrijkste taak van de private kwaliteitsborger is dat hij dient te verklaren of het gerealiseerde bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet. Zonder zijn positieve verklaring mag de gemeente ingebruikname tegenhouden. Deze nieuwe manier van vergunningverlening en bouwtoezicht geldt in de eerste plaats voor eenvoudigere bouwwerken, zoals woningen (gevolgklasse 1). Later geldt het nieuwe stelsel ook voor zwaardere bouwwerken, zoals scholen (gevolgklasse 2) en voetbalstadions (gevolgklasse 3). De gemeente kan nog steeds tijdens de bouw en na realisering handhaven. Dit zal de gemeente onder meer doen na berichten van de kwaliteitsborger en als deze geen positieve verklaring afgeeft. Als de gemeente de ingebruikname tegenhoudt, is de kans groot dat de opdrachtgever de aannemer aansprakelijk stelt. Verzwaarde aansprakelijkheid aannemer Nu is het zo dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor de gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs moest ontdekken: de verborgen gebreken. De nieuwe bouwwet regelt dat de aannemer aansprakelijk blijft voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering niet heeft ontdekt. De aannemer is slechts dan niet aansprakelijk als hij kan bewijzen dat de gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen.
Minister Ollongren wijst ten onrechte erop dat de verzwaring van de aansprakelijkheid van de aannemer meevalt. Als de opdrachtgever twee jaar na zijn protest geen actie onderneemt richting de aannemer, verjaart zijn vordering, aldus OIlongren. Wat zij niet daarbij vertelt, is dat de aannemer nog steeds aansprakelijk kan worden gehouden voor een gebrek dat pas jaren na de oplevering is ontdekt. De verjaring zal de aannemer veelal niet redden. Die houdt slechts in dat de opdrachtgever binnen twee jaar nadat deze de aannemer heeft aangeschreven het gebrek te herstellen, vervolgstappen tegen die aannemer moet ondernemen. Verzwaarde waarschuwingsplicht
De nieuwe bouwwet houdt ook een verzwaring in van de waarschuwingsplicht van de aannemer. De aannemer moet schriftelijk én ondubbelzinnig de opdrachtgever waarschuwen voor fouten in het ontwerp van het bouwplan. Het is nog onduidelijk in hoeverre de aannemer daartoe ook is gehouden tijdens de aanbesteding. Zowel de verzwaarde aansprakelijkheid als waarschuwingsplicht van de aannemer komen in het Burgerlijk Wetboek te staan zonder nadere uitwerking in lagere regelgeving. Er is in de bouwwet geen kapstok voor een verdere uitwerking. Dit betekent dat de rechter in concrete zaken de exacte gevolgen van de verzwaarde aansprakelijkheid en waarschuwingsplicht zal bepalen. Meer verantwoordelijkheden: duurdere aansprakelijkheidsverzekering Het is zeer begrijpelijk dat Bouwend Nederland niet enthousiast is over deze wet. Het moge duidelijk zijn dat deze wet een aanzienlijke administratieve verzwaring van de taken van de aannemer inhoudt. De leges zullen zeer vermoedelijk minder afnemen dan dat het inhuren van een kwaliteitsborger kost. Ook is de kans aanzienlijk groter dat de aannemer na de oplevering aansprakelijk wordt gesteld. Dat laatste veelal onterecht. Meer dan de helft van de bouwfouten wordt gemaakt in het ontwerp van het bouwplan. Dat valt de aannemer niet aan te rekenen. De aannemer zal nog kritischer het ontwerp van het bouwplan moeten beoordelen. Ook vanwege zijn verzwaarde waarschuwingsplicht. Een ander gevolg is dat aannemers dure aansprakelijkheidsverzekeringen gaan afsluiten. Het spreekt voor zich dat de hoogte van de verzekeringskosten afhankelijk zijn van de geleverde bouwkwaliteit door de aannemer. Het kaf van het koren scheiden
De wet heeft één voordeel voor goede aannemers. Vorige week stond in de Cobouw dat in deze goede tijden ‘timmerlieden steeds vaker aannemertje spelen’. Wanneer het aantal bouwopdrachten gaat afnemen, zullen aannemers meer concurreren op kwaliteit. Deze bouwwet draagt daaraan bij. Kwalitatief goede aannemers zullen minder last hebben van deze wet dan hun zwakkere broeders. Niet alleen zullen kwaliteitsborgers bij laatstgenoemde vaker op de bouw zelf controleren. Ook is de kans groter dat de gemeente bij laatstgenoemde ingebruikname tegenhoudt wegens het uitblijven van een positieve verklaring van de kwaliteitsborger. Dit met alle gevolgen voor hun aansprakelijkheidsverzekering van dien. Het is nu zaak dat aannemers zich zo goed mogelijk voorbereiden op de gevolgen van deze wet.
mr. dr. ing. Peter de Haan, advocaat